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实探48小时猛涨57%的丹东,这是赌徒们的游戏!

  

  导读:一 场影响力堪比当年柏林墙倒塌的“文金会”,带给人们的是对半岛局势的普遍看好与无限憧憬。

  在我国,之于一个区域,重大利好从来都扮演着“热钱的吸收器”与“房价上涨推手”的角色,于是果不其然,5月2日一早,人民日报旗下《证券时报》用一整版报道刷屏了朋友圈:短短48小时内,丹东房价便暴涨惊人的57%,沉寂多年的楼市重新焕发生机,无数炒房客络绎不绝地大举进入丹东投资置业。

  丹东楼市实际情况究竟如何?能够火爆多久?人们对这座城市的信心有多强烈?下文这位朋友的沈阳丹东行也许能给你带来启发。

  作者:大渔 来源:米宅米宅(mizhaimizhai)

  

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  W的东北之行

  W是我的一个粉丝,也可以说是未曾见过面的朋友,关于房产和人生我们交流过很多。

  W不过三十出头,却人生阅历丰富,多年来经营实业,收益不错,将利润大部分用来购置房产,在全国各地买了十多套房子,这些年来自然收获颇丰。

  房子买的多了,自然也对房产投资有了心得体会,加上今年W经营的实业十分不景气,就把心思更多地放在了买房上,最近听说沈阳和丹东很火,W决定心动不如行动,五一启程去了这两个城市实地考察,准备看到合适的机会就下手买入几套。

  在沈阳和丹东考察了三天之后,W最后两手空空地离开了,一套也没有买。为什么没有买?要知道这两个城市的房价目前都很便宜,一套不过几十万,对W来说随便撸几套跟玩儿似的,尤其是丹东最近有多火大家都知道,看得见的涨幅和利润,W却放弃了。

  关于这次的沈阳丹东之行,我和W沟通了很多,下面我来记录一下W的这次东北之行。

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  第一站:沈阳

  背景:沈阳楼市自上一波全国普涨之后,从2012年开始持续低迷,不仅数年不涨,2014、15年还持续阴跌,2016年全国部分城市开始上涨,沈阳仍然毫无动静,这让很多当年投资沈阳的人直拍大腿。

  沈阳这波上涨始于2017年上半年,但和很多二三线城市的疯涨不同,沈阳属于慢涨,2017全年平均上涨不过11%。

  

  

  ——沈阳2017年底各区新盘均价,图片来源于房天下

  沈阳这一波涨幅加速始于什么时候呢,准确地说是去年年底今年年初,短短三个月左右,上涨幅度约在20-30%左右,中心城区略低,郊区上涨更快。

  为什么?因为沈阳的中心城区以和平区、沈河区为代表,目前新盘价格普遍在13000-18000元,高端的2万以上,二手品质较好的也在12000-16000元,皇姑、大东、铁西区新盘也普遍在万元以上,并不如大家所想的沈阳遍地低价房,投资客可以搏一把暴击。

  那么,沈阳为何房价普涨了呢?

  原因如下:

  全国普涨过一轮了,该炒的城市全炒完了。沈阳做为东三省惟一还算拿得出手的省会城市,涨幅有限,房价还不算高,虽说投资不过山海关,但到了行情的尾轮,只要有炒作空间,谁还管什么山海关?

  沈阳虽然中心城区不便宜,但郊区房价低啊,于洪区七千,苏家屯区和沈北新区不过六千多,低价意味着什么?炒作的机会啊!

  于是,今年年后,大批投资客毅然决然,跨过山海关,发起了沈阳战役,横扫郊区新盘,郊区价格迅速拉升。

  以上为沈阳楼市背景。

  W正在是这种大背景下来到沈阳寻找投资机会的。

  W到沈阳之后,先去市中心转了一圈,发现新盘数量很少且价格偏高,豪宅已到3万,普通楼盘也在1万6左右,于是直接放弃,打车来到沈阳郊区看盘。

  W直接杀到了铁西经济技术开发区的某楼盘,这个楼盘很便宜,单价只要六千多,位置在哪里呢?我放张图。

  

  图中标注起点的就是该楼盘,离沈阳中心区沈河区的直线距离是18.2公里,注意是直线距离,如果正常开车的话各种绕行预计在30公里左右。

  这个距离相当于多远呢?我测算了一下,相当于从北京的天安门直达通州的近东六环区域,也就是说,相当于北京的六环。以北京的资金体量,目前为止五环和六环之间仍有大片的未开发空地,那沈阳的六环要开发到什么时候才会成熟呢?容我先笑三声。

  据W介绍,这一区域目前新盘都是六千多,二手房五到七千,目前这一片区的环境是这样的。

  

  

  

  开发区的楼盘不算少,但除了买房客和售楼人员,看不到多少在这里工作和生活的人员。

  据W说,五一期间,沈阳楼市基本面已开始发生变化,已经从买方市场逐渐变成了卖方市场,开发商坐地涨价的冲动很强烈。

  沈阳2017年的GDP全国排名第34位,5870亿元,排在长春、潍坊等城市之后;同比增长3.5%,我认真研究了一下,增幅在前100名城市中倒数第二。

  想靠这个经济增速和体量在沈阳六环这样的远郊区域短时间内实现逆袭和蝶变,我觉得实在想的有点多。

  所以来这里买房的都是些什么人呢?毫无疑问,投资客。

  W这次来沈阳还见了另一位朋友L,L是个典型而纯粹的投资客,他的做法简单粗暴,6000的房源,直接拿下20套。

  我解释一下,沈阳有限购也有限售,但限购只限于和平、沈西和浑南三个区,其他各区还可以随意买。限售五年是针对商品房,二手房是限售两年。

  L为什么敢买20套呢?不怕五年限售砸手里吗?原来L和开发商有私下约定,只交首付,四个月后备案。L的风险和机遇就在这四个月之内,假定房价上涨到8000,L就及时转手套利,如果一套100平60万,转手80万就获利20万,20套就是400万。

  惊了吧,钱来得这么容易?就是这么容易。

  当然,机遇与风险并存,如果这四个月之内房价没涨也没转出去呢,那L就只能自己全部吃进了,不过出的只是三百万左右的首付和月供,一年之后L还能想办法撤掉网签继续出货,只要房价能保持上涨即可,L做的基本是无风险套利的生意。

  不过L的操作方法绝不是普通人可以仿效的,需要找到多个购买资质,需要和开发商打点好关系,需要打通某些交易环节,需要足够的资金和魄力,还需要掌握好出货的时间段。所以说专业炒房客不是谁想当就能当的。

  W最后放弃了沈阳建仓的打算,他告诉我,自己一直是做实业生意的,目前这种买房方式家人已经觉得很激进了,像L这样的极致炒房客他既做不来也不想做,但如果只买个一套两套的,握在手里五年就算小有涨幅又觉得价值不大,还要花时间打理,对沈阳的未来也实在不看好。

  在这里我对沈阳做一个小结。

  中心区一万多的上涨空间已不大,投资客主攻的是不限购的郊区,普遍价格在6-8千之间,为的是获取短期的升值。但是如果做不到快进快出,就算有个20-30%的升值,资金长期沉淀在这里意义也不大。如果你能做到像L那样极致,就当我没说,但如果你想做价值投资想长持,我劝你先看看沈阳的经济基本面和这些区域所处的偏远位置。

  3

  第二站:丹东

  W离开沈阳直奔丹东,沈阳距丹东240公里,动车一个半小时即可抵达。

  

  这就是丹东,与朝鲜隔着著名的鸭绿江,是不是一下子想起了那首著名的歌曲:雄纠纠,气昂昂,跨过鸭绿江。

  丹东为什么突然爆红大家都清楚,我简单介绍一下丹东的经济基本面。2017年GDP为793亿元,在辽宁14个城市中排名第9。

  从2010年到2016年,丹东人口流失了28%,财政收入下滑15%,在辽宁14城排名倒数第一,这是一个惊人的数据,说明丹东人口在急剧缩减。一方面是因为东北人口外流严重,另一方面是丹东的特殊位置,朝鲜大量的核设施基地导致丹东人口不断流失。

  就是这样一个死气沉沉,未来有可能成为空城的城市,一夜之间迎来了大量投资客,楼市号称48小时上涨57%,一切只源于朝鲜的一句改革开放和放弃核实验。

  政治的问题我们不去探讨,我们只讲楼市。

  5月2日,W来到丹东,丹东给W的第一感觉就像第二个鄂尔多斯,人口惊人的少,到处都感觉荒凉。

  

  

  

  这里是最繁华的市中心,人流也不大,居然还有万达广场。

  

  铁丝网对面就是朝鲜▼

  

  丹东不大,基本就两个板块,老城区和新区,新区开发已经十多年,但没有太大起色,可以想象,人都跑了开发区能发展到哪里去。

  近几年来,丹东新盘的普遍市场价在4500左右,可以想象的万年不涨之地。

  最近半个月丹东楼市借朝鲜之势开始发力,目前的新盘基本都在新区,均价普遍在5500-6100,最高端可以看江的楼盘佳兆业是7500。所以近期的基本涨幅是在25-35%之间。那篇48小时涨幅57%的,明显是以偏概全的标题党之作。

  目前到丹东买房的以外地人居多,有东三省的,北京的,浙江的,还有一些本地人也加入了购房大军。

  丹东目前没有限购,但是这里比较排斥贷款,大部分是全款优先。

  W给我讲述了他在丹东的遭遇,因为是凌晨6点半到丹东,W提前预约了滴滴的专车,还专门电话加短信确认,司机信誓旦旦表示保证准时达,但是凌晨到达丹东的W还是被无情地放了鸽子,并且还被滴滴收取了费用。

  W无奈只能打车去看项目,在路上遭遇了的哥的野蛮加价。

  好不容易到了售楼处,售楼的小哥哥小姐姐都傲气十足,对前来送钱的W爱理不睬。

  容积率是啥?没听过!

  爱买不买,不买明天还涨!

  贷款?大哥你再去别处看看吧!

  我大丹东就是这么拽!

  热闹的售楼处,丹东的开发商快被幸福砸晕了▼

  

  政府不限购我限购,就瞪你了咋滴!▼

  

  在丹东停留两天,看过数个楼盘之后,W一套也没有买,决定回家。

  W告诉我:虽然内心波涛起伏,但还能控制住了自己。不能再呆了,呆下去会纠结死。

  不管是在沈阳,还是在丹东,W都很清楚地看到了它们短期的上涨预期,这种唾手可得的收益的确让人很难抵挡,但是W还是控制住了人性最本能的欲望。

  因为W明白,这里是炒房客的天堂,决不是什么价值投资之地。这种投资理念与W多年来做人做事的价值观是背离的,W告诉我,他到今天能小有成就的根本原因是家族几十年来对实业的认真与坚持,如果通过这次短期投机获得了很大的利益,很可能摧毁他内心的价值观,以后很难再静下心来做实业。

  当然,除了以上高尚的原因,W同时也考虑到了未来众多的风险和不确定性,包括沈阳的五年限售大法和朝鲜问题的多重变数。

  丹东小结:不出意外的话,丹东房价还会继续上涨,还会有一波一波的炒房客杀进去。但是在丹东只能买新盘,眼下即使新盘价格上涨,收获的也只是纸面财富,几年后新盘才能交付并拿到产证上市交易收割利润。

  可是,在这几年内,朝鲜究竟会发生什么变化,未来我们真的能否看到一个无核的、开放的、繁荣的朝鲜?恐怕谁都知道,变数实在太多了。咳咳,不谈政治。

  4

  尾声

  最后W告诉我,去沈阳丹东三天,纠结了三天,在往赌桌扔筹码的最后一刻阻止了自己,终于空手而回。回来之后,却发现丢掉了一个商机,生意少赚了三十万。

  生活就是这样喜欢开玩笑,你不可能同时专心做好两件事。

  W最终决定,坚持家族价值观,还是响应国家号召,实业兴邦。房子,肯定还是要买的,但是,未来只做长持和价值投资。

  祝福W君!也祝福每一个价值投资者!

编辑:小编

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