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房产中介行业进入调整期 2021年或是规模顶点?

中新经纬1月14日电 (薛宇飞)由于公司美国存托股票(ADS)的收盘价连续30个工作日低于1美元/股,房多多于近日收到了美国纳斯达克交易所发来的退市警告。如今,房多多的股价仅剩0.39美元/股,总市值3147万美元,折合约2亿元人民币。

这家上市不足3年的企业,除了面临退市的挑战,受疫情、房地产市场形势等多重不利因素的共同影响,其业绩也持续下行,截至2021年前三季度,净亏损进一步扩大至5.99亿美元。

房多多的困境,正是当前很多房产经纪企业面临的共同问题。在房地产形势整体不佳的情况下,房产经纪行业正在遭遇考验。

房多多、居理买房出现调整

房多多的收盘价在2021年10月12日首次跌破1美元/股,之后略有回升。到2021年11月19日,收盘价跌至0.86美元/股,自此,收盘价再未超过1美元/股。

2022年1月7日,房多多收到纳斯达克交易所发来的通知。按照退市规则,公司股票低于最低交易价1美元超过30个交易日,会向该公司提出退市警告,并限其在90天内使股票市价回升到高于1美元,否则该公司将被勒令退市。

对于退市警示,房多多表示,在将来180天内,也就是7月5日前必须至少连续10个交易日内至少达到1.00美元,以此来维持上市地位。倘若未能在合规期内重新遵守最低出价要求,其认为仍有可能获得额外时间来达成规定。

针对此事,中新经纬于近日咨询了房多多相关人士,其表示暂时没有更多信息可以披露。而自收到退市警示以来,房多多的股价没有明显转好迹象,截至1月13日收盘,股价为0.39美元/股,总市值3147万美元。2019年11月1日上市时,房多多的发行价为13美元/股,上市当天的总市值约为10亿美元,照此计算,其股价已经跌去约97%。

与股价下跌相对应的是业绩的滑坡。2020年,房多多实现营收约24.51亿元,同比下降31.90%;净利润约-2.20亿元,虽继续亏损,但亏损额较2019年有所减少。到2021年前三季度,公司实现营收约8.62亿元,同比下降52.89%,净利润约-5.71亿元,亏损额超过2019全年。

无独有偶,居理买房在2021年12月底传出了因为融资受阻而裁撤大批人员的消息,并正在寻求新的资本方介入。居理买房成立于2014年,过往数年,获得了腾讯投资、红杉中国等多家机构的多轮融资,最近一次融资是2021年3月,之后再无新的融资动作。

新房市场冲击波

房多多有着“中国产业互联网SaaS第一股”之称,在公司成立之初就搭建起SaaS系统(软件即服务),意图通过软件系统为中介提供信息服务,并收取费用。但这种模式并未得到市场充分验证,之后,房多多将业务锁定在新房市场,通过把中小中介公司与开发商连接起来,转而向开发商收费。

在房多多营收构成中,绝大多数收入来自传统业务,2017-2020年间,佣金及手续费收入的占比分别为91.9%、89.1%、96.0%及90.7%,创新业务收入占比分别为8.1%、10.9%、4.0%及9.3%。

景晖智库首席经济学家胡景晖在接受中新经纬采访时称,房多多虽然一直对外宣传其SaaS系统,但行业内使用的并不多,加上中介SaaS本身的规模很有限,它实际仍是一家以佣金收入为主的公司。

同样,居理买房也专注于新房市场。居理买房的一位前员工对中新经纬表示,公司有点单边代理的性质,专注为买房人服务,为他们提供在售楼盘的咨询与带看服务。“我们的经纪人中,本科及以上学历的毕业生占比很高,素质也不错,成交转化率比同行要高。”

但正因为房多多、居理买房主要聚焦于新房业务,在楼盘去化难度加大、房企陷入流动性危机时,受到的冲击也更大。胡景晖说:“前几年,新房比较好卖,房多多的业务也能做下去,但2021年的市场转冷,佣金的钱也不好挣了。”有媒体报道称,居理买房网创始人兼CEO王鹏在公司内部群表示,应收账款难追回是业务收缩主因,公司有几个亿的应收款没能收回。

除了市场转冷,更深层次的原因在于房产中介行业的模式发生变化。空白研究院创始人杨现领对中新经纬分析,在房产营销渠道崛起之前,类似房多多、居理买房这样的公司,还有存在的特定价值,但当行业快速走向“渠道为王”时,就变成了谁拥有大规模的经纪人,谁才能够掌握渠道,最终能够掌握客户。

他指出,渠道崛起的背后是新房市场与二手房市场的高度联动,大量的客户来自二手房市场,因此,单纯依靠线上获客,一方面是获客成本较高,另一方面只利用线上获客,规模扩张也较难。“对于居理买房来说,只卖新房,本身对它就是一个挑战。至于房多多,它是一个轻平台,实际上不掌握渠道,价值也就没有那么大。”

杨现领认为,房产中介渠道平台的崛起,对所有玩家都带来很大的负面冲击,这是过去两三年间行业发生变化的重要原因。“渠道才是目前价值呈现比较强的一个领域,具有强大的渠道能力,才能跟开发商形成比较好的合作,包括房源成交中介费率、楼盘承销条件等等。”

2021年或是规模顶点

放眼整个行业,在房地产市场形势迅速转变的背景下,受冲击的并非只有房多多、居理买房,多家房产经纪公司都面临调整。

行业龙头的贝壳发布的2021年三季报数据显示,贝壳第三季度总净收入为180.96亿元,较2020年同期的205.49亿元减少约24.53亿元。

2021年,58同城旗下的房产信息平台安居客迟迟未能通过港交所聆讯,招股书于当年10月失效。2022年1月6日,我爱我家(000560)公告称,在未来6个月内,五八有限公司拟减持公司不高于总股本的3.29%的股份。不过,五八有限公司早在2020年8月就公告称,拟减持我爱我家3.29%的股份,但并未有所行动。

更早之前,易居中国在2021年4月底宣布以增发形式收购阿里巴巴持有的天猫好房公司85%的股份,交易完成后,易居将持有天猫好房全部股权。

“近两三年房产中介行业的变化,还是与贝壳和中介渠道的崛起有关。二手房市场、二手房经纪人开始由边缘角色逐渐过渡到主导地位,对传统的价值链,既包括世联行(002285)、易居这类传统的代理公司,也包括房多多这类轻型、连接型的公司,以及聚焦新房的居理买房,都构成了比较大的挑战。”杨现领认为。

至于因渠道崛起而收益最大的贝壳,为何股价会大幅下跌,他则分析,虽然贝壳的业绩有所下滑,但主要还是受监管和资本市场的影响,与公司基本面的关系不大。

杨现领还分析,过去几年,大部分城市的人店规模都提升了50%-100% ,产能过剩明显稀释了人均交易量,未来应停止规模的无序扩张。2021年或许会是整个房产中介行业规模的最高峰,慢慢地,行业会从追求规模增长,转向追求效率与品质,以及对开发商的服务上来。在2022年,新房、二手房的交易规模还会比较稳定,中介行业需要继续“防风险”,包括新房交易风险,新房渠道业务中的回款风险、公司现金流压力等。

胡景晖则认为,房地产市场当前遇到的问题,更多的是开发商的问题,与房产中介没有太大关系。随着房地产市场从增量到存量的转变,房产经纪行业会逐步好转。(中新经纬APP)

(责任编辑:张泓杨 )
编辑:小编

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